Comment mettre son bien immobilier en location ?

Publié le 10 Novembre 2020

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En tant que propriétaire bailleur, vous ne pouvez pas faire n’importe quoi au moment de mettre votre maison ou appartement en location. De la mise en conformité du logement à la rédaction du bail en passant par l’état des lieux, focus sur toutes les étapes à suivre pour respecter les règles.

Louer un bien qui entre dans la catégorie des logements décents

La loi du 6 juillet 1989 encadre la location des biens immobiliers en listant les caractéristiques d’un logement décent : celui-ci doit avoir une surface habitable de minimum 9 m2, avec au moins 2,20 mètres de hauteur sous plafond.

Si vous souhaitez louer un meublé, sachez que vous devez inclure tous les équipements obligatoires que sont la literie, les plaques de cuisson, un four et / ou un micro-ondes, un réfrigérateur ou encore des ustensiles de cuisine, du matériel d’entretien ménager et des meubles de rangement.

Réaliser tous les diagnostics immobiliers

La mise en location d’un bien vous oblige à quelques diagnostics incontournables dans tous les cas : le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) et l’ERP (État des Risques et Pollutions) qui doivent être annexés au bail.

Le diagnostic plomb, quant à lui, est demandé seulement pour les habitations dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1949 – la date de référence pour l’amiante est le 1er juillet 1997. Enfin, vous devez effectuer des diagnostics gaz et / ou électricité pour les équipements datant de 15 ans ou plus.

Déterminer le loyer

Pour une première location, vous êtes libre de définir votre propre loyer, hormis si vous vous placez sur une zone tendue encadrée par la loi Elan (ou si vous bénéficiez d’un dispositif de défiscalisation immobilière comme la loi Pinel).

Toutefois, cette liberté ne doit pas vous pousser à faire grimper le loyer trop haut, au risque de ne pas trouver de locataire. Regardez bien le marché afin d’avoir une idée claire du prix que vous pouvez pratiquer.

N’oubliez pas également de bien estimer les charges, dont le montant va dépendre de ce qu’elles prennent en charge concrètement (entretien d’un ascenseur, ménage dans les parties communes, chauffage collectif, eau, etc.).

Rédiger l’annonce et préparer les visites

Prenez le temps de rédiger une annonce suffisamment attractive pour vous donner toutes les chances de trouver rapidement un locataire. Idéalement, postez au moins 3 ou 4 photos qui permettent de bien se projeter dans les principales pièces (pièce de vie, salle de bain, cuisine).

Vous pouvez informer les candidats à la location des documents que vous souhaitez consulter dès la visite, afin de gagner un maximum de temps. Attention : le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015 fixe la liste des pièces administratives que vous avez le droit et celles que vous n’avez pas le droit d’exiger.

Conclure un bail conforme aux réglementations

Tout contrat de location doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires. Parmi elles, on cite la surface habitable, le montant du loyer et des charges, les conditions selon lesquelles le loyer sera révisé. N’oubliez pas également de préciser quelles seront les modalités de paiement du loyer (le 1er de chaque mois, par exemple).

Vous n’avez pas le droit d’imposer un prélèvement automatique, mais vous pouvez naturellement l’accepter si c’est le locataire qui souhaite l’instaurer. N’oubliez pas d’annexer vos diagnostics au bail.

Le bail est généralement signé au moment de l’état des lieux d’entrée. Là encore, vous devez veiller à remplir un document complet pour éviter tout litige par la suite. N’hésitez pas à ajouter des photos à l’état des lieux d’entrée.

Lire également : les documents qu'un bailleur peut exiger pour une location

La possibilité de confier la location à une agence immobilière

La mise en location et la gestion d’un bien sont des activités potentiellement chronophages et parfois stressantes. Si vous manquez de temps et que vous souhaitez aussi vous préserver, sachez que vous pouvez nous confier la gestion locative.