Interview de Brice Moyse – évolutions du marché immobilier à Paris 18ème en 2024

Interviewé, Brice Moyse donne son avis sur le marché de l’immobilier dans le 18ème arrondissement de Paris pour cette fin d’année 2023 et sur l’année 2024.

Comment se porte le marché de l’immobilier à Paris 18ème ?

Le marché de l’immobilier actuel est assez intéressant car, après des mois de blocage, le marché se dénoue enfin. Cela résulte de l'acceptation par les vendeurs d'une baisse des prix, une concession nécessaire pour les acquéreurs.
Nous sentons depuis fin septembre que les prix ont commencé à décrocher. Cela représente une baisse de 5% sur Paris, ce qui n’est à la fois peu et en même temps important. Important car les produits sans défaut, ceux qui sont vendus actuellement, ont subi une baisse de 5%. Pour les appartements avec défaut, nous devrions constater une baisse de 5 à 10%.

Cette baisse des prix est en train de combler la moitié des 20% de capacité d’emprunt perdu avec l’augmentation des taux. De plus, les taux se stabilisent et ne peuvent désormais que baisser. Selon certaines prévisions, ils pourraient redescendre à 2,5% d'ici 2025.

Nous pensons donc que c’est le moment d’acheter. Les vendeurs ont compris qu’il fallait fournir un effort sur les prix, et les acheteurs pourront toujours renégocier leur taux d’emprunt à l’avenir. À partir du moment où les taux vont baisser de manière importante, les prix vont remonter ; c’est mécanique. Nous présumons qu’au premier semestre 2024, le marché devrait être optimiste et se fluidifier de nouveau.

Du côté des investisseurs, le problème des DPE persiste et cause une pénurie locative ainsi qu’un ralentissement des ventes. Cela pourrait se dénouer dans les mois qui viennent car, même si rien n’est certain, les notes de DPE devraient être revues. On s’aperçoit notamment qu’il y a des immeubles où les rénovations ne sont pas envisageables. Un décret a d’ailleurs été rédigé en ce sens au mois de juillet. Il indique que si on peut prouver qu’un appartement ne peut être isolé, on ne peut pas vous interdire de le louer. L’État, encore en début de réflexion, semble reconnaître que la réglementation est trop contraignante.
Les investissements locatifs ne sont pas repartis, et cela dépendra de ce qui est décidé au sujet des DPE. Les propriétaires, dont le bien est aujourd’hui noté G, ne veulent pas effectuer les travaux, ou alors ils envisagent seulement de faire des travaux pour vendre. Cette situation entraîne une pénurie de locations et incite certains propriétaires à retirer leurs biens du marché.

Globalement, nous sentons que l’année 2024 sera plutôt bonne. Les prix seront plus abordables et les banques devraient prêter à nouveau. Certaines projections pessimistes annoncent que le marché repartira en 2025. Chez Immopolis, nous pensons que 2024 pourrait être le moment de passer à l’achat avant que les prix ne repartent à la hausse en 2025 !

Quels sont les profils de vendeurs en ce moment ?

Nous avons des personnes qui vendent pour partir de Paris et envisagent un changement de vie, grâce au télétravail ou simplement pour partir vivre leur retraite en banlieue.
Nous n’avons pas encore de propriétaires qui vendent pour racheter. Ces profils de vendeurs-acquéreurs devraient revenir en 2024 quand les taux seront moins hauts.

Nous travaillons donc en ce moment avec de « vrais vendeurs » et « vrais acquéreurs ». Nous avons peu de « curieux » mais des personnes avec des projets concrets. Les vendeurs veulent vraiment vendre et les acquéreurs ont besoin d’acheter leur bien.

Est-ce que les Jeux Olympiques impactent les prix de l’immobilier ?

Nous ne voyons pas d’effet direct des Jeux Olympiques sur les prix de l’immobilier parisien. Cependant, ils vont avoir un effet sur le locatif car beaucoup de gens n’ont pas reloué leur appartement afin de pouvoir le louer pendant les JO en AirBNB (en prenant même le risque pour certain de le faire alors qu’ils n’ont pas le droit). Cet effet, on le sent, et c’est pourquoi il est plus difficile de trouver des appartements en location en ce moment.

Quelle est l’actualité côté Immopolis ?

Sur la transaction, nous nous sommes recentrés, avec nos 4 agences, sur notre marché du haut de la butte. Nous développons aussi notre cabinet de gestion en proposant notamment de services comme des garanties de loyers très intéressantes. Immopolis se porte bien quand les temps sont durs car les personnes reviennent aux institutions, aux entreprises qui connaissent bien leur marché.