Comment fixer le montant de la caution en location ?

Sécurité supplémentaire pour un bailleur, le dépôt de garantie est un bon moyen de se prémunir contre les éventuelles dépenses inattendues causées par un locataire indélicat. Si un bailleur n’est théoriquement pas obligé d’en demander un, mais sa présence est dans les faits presque systématique. En revanche, la loi fixe le montant de la caution qu’un propriétaire peut demander. Explications.

Quel montant demander pour une caution ?

Le montant de la caution qu’un bailleur peut demander à son locataire varie en fonction du type de location, mais est toujours calculé en fonction du montant du loyer, quel que soit ce dernier.

Ainsi, dans le cas d’un bail d’habitation, le dépôt de garantie ne peut être supérieur à l’équivalent d’un mois de loyer pour une location non meublée, et à deux mois de loyer pour une location meublée.

Pour une location saisonnière, ce montant ne peut pas être supérieur à un mois de loyer, mais il est généralement fixé à l’amiable, pour un montant qui est généralement autour de 20% à 30% du montant total du loyer payé pour l’ensemble de la location.

Enfin, dans le cas d’un bail commercial, le montant de la caution peut évoluer : il peut ainsi s’élever à l’équivalent de 6 mois de loyers si le loyer en question est payé à la fin de chaque mois. Si le loyer est payé d’avance, en revanche, le montant de la caution ne doit en revanche pas dépasser l’équivalent de trois mois de loyer.

Il est à noter que, quels que soient le type de location et le montant de la caution qui est demandé, celui-ci ainsi que ses modalités de paiement et de remboursement doivent figurer explicitement sur le contrat de bail.

À quel moment le montant de la caution doit-il être versé ?

Traditionnellement, il est d’usage que le propriétaire réclame le montant de la caution au moment de la signature du contrat de location. Si la somme est versée en espèces, il est recommandé au locataire de réclamer un reçu qui prouve le versement. Avec un chèque, le propriétaire n’a qu’à l’encaisser.

Notez que le dépôt de garantie peut être pris en charge par un tiers. En effet, dans le cadre d’une location, meublée ou vide, deux organismes peuvent régler le montant de la caution à la place du locataire :

• Action Logement, via son avance « loca-pass » : il s’agit d’un prêt gratuit accordé pour les locataires de moins de 30 ans, salarié ou pré-retraité du secteur privé, dans la limite de 1 200 €. Le bénéficiaire peut alors rembourser le prêt, sur une durée de 25 mois.
• Le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL), qui peut verser le montant de la caution, si le locataire a formulé une demande d’aide dans ce sens.

Quand restituer ce dépôt de garantie ?

Si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le propriétaire doit restituer le montant de la caution versé, dans un délai maximum d’un mois, à compter de la remise des clés.

En revanche, si des dégradations sont constatées et sont imputables au locataire, le délai pour restituer le reliquat de la caution, au locataire, est allongé d’un mois (2 mois en tout). Dans ce cas de figure, le propriétaire peut réaliser des devis, pour mener les travaux de réparation nécessaires et prélever le montant correspondant sur ce dépôt de garantie.

Notez que le propriétaire peut réaliser des retenues sur le montant de la caution, en cas d’impayés de loyers et/ou de charges, de dégradation dans le logement ou de régularisation des charges de copropriété (jusqu’à 20 % du montant).