Qu’est-ce que le compromis de vente ?

Le compromis de vente est un avant-contrat signé entre l'acheteur et le vendeur d'un bien immobilier. Après s'être entendues sur le prix, la date butoir, et les conditions spécifiques de vente, les deux parties couchent cela sur un contrat qu'ils signent, et qui signifie qu'ils s'engagent à respecter les conditions sur lesquelles ils sont tombés d'accord. Il ne remplace pas l'acte de vente, qui scelle la transaction et donc le transfert de propriété.

À quoi sert un compromis de vente ?

Selon le Code civil, "Le compromis de vente vaut vente dès lors qu'il y a accord sur la chose et sur le prix". Cela signifie que, à moins qu'une condition de rétractation soit remplie par l'une des deux parties, elles sont engagées à conclure la vente définitive dans un futur proche. Faute de quoi, une action en justice peut être menée. La loi n'impose pas de signer un compromis de vente devant un notaire, mais, comme souvent dans le cas de transactions immobilières, cela reste vivement conseillé.

Que doit comporter un compromis de vente ?

Un compromis de vente doit être rédigé sur mesure pour chaque transaction immobilière, et être bien adapté à la situation de chaque signataire. Il doit mentionner :

• Les identités du vendeur et de l'acquéreur ;
• Le prix sur lequel ils sont tombés d'accord ;
• Des informations sur le bien concerné (adresse, surface, type de bâtiment, équipements, etc.).

Par ailleurs, il est un certain nombre de documents qu'il faut annexer au compromis de vente : les diagnostics techniques obligatoires et, le cas échéant, tous les documents relatifs à l'organisation et la vie de l'immeuble si le bien concerné fait partie d'une copropriété.

Enfin, même s'il ne s'agit pas d'une obligation légale, il est d'usage que l'acquéreur verse un acompte (dont le montant peut généralement être négocié) lors de la signature de ce contrat.

Peut-on se rétracter après avoir signé un compromis de vente ?

Un compromis de vente est théoriquement un engagement des deux parties d'aller au bout de la transaction. Cependant, certaines clauses et / ou situations permettent de se rétracter avant la signature définitive de l'acte de vente.

Le délai de rétractation

Si l'acheteur est un particulier et non un professionnel, il a 10 jours ouvrés pour faire valoir son droit de rétractation. Dans ce cas, le compromis de vente est tout bonnement annulé, et si l'acheteur a avancé de l'argent (un acompte par exemple), celui-ci doit lui être restitué. Pour faire valoir son droit de rétractation, il faut notifier le vendeur de sa décision par lettre recommandée avec accusé de réception.

Les conditions suspensives d'un compromis de vente

Si le délai de rétractation n'est disponible que pour l'acheteur, d'autres situations permettent aux deux parties de se rétracter après avoir signé un compromis de vente : les conditions suspensives.
Une condition suspensive rend obligatoire l'exécution d'un contrat si elle est respectée, et le rend caduc dans le cas contraire.

Une seule condition suspensive est obligatoire dans la rédaction d'un compromis de vente : la nécessité d'obtention du prêt par l'acheteur. Cependant, le vendeur comme l'acheteur peuvent décider d'en ajouter d'autres pour se protéger. Les clauses suspensives suivantes sont les plus courantes :

• L'obtention d'une autorisation administrative (par exemple un permis de construire si la vente concerne un terrain) ;
• La vente préalable d'un bien par l'acheteur pour financer l'opération ;
• La réalisation de travaux avant la vente.

Il reste cependant possible de renoncer à une condition suspensive pour ne pas annuler le compromis de vente. Par exemple, l'obtention d'un prêt n'est pas toujours nécessaire si l'acheteur paie comptant et ne sollicite pas d'emprunt pour financer l'opération.