Pour quelles raisons votre loyer peut-il augmenter ?

Publié le 11 Août 2020

Partagez sur :
Facebook Twitter Email

Le loyer d’un logement peut être amené à augmenter, mais cette hausse respecte toujours une réglementation particulièrement stricte.

Dans quelles circonstances peut-on revoir le loyer à la hausse, et comment calculer le nouveau montant ? En cours de bail ou à l’occasion d’un renouvellement, toute modification du loyer implique de respecter un cadre bien précis.

Augmenter un loyer en cours de bail, en fonction de l’IRL

Afin que le propriétaire soit en droit de réviser le loyer au cours du bail, le contrat doit obligatoirement inclure une clause de révision. Le cas échéant, une hausse de loyer peut être appliquée une fois dans l’année, à la date de révision mentionnée (ou à la date anniversaire si rien n’a été précisé).

Dans ce cadre, le propriétaire ne peut pas infliger de hausse supérieure à celle de l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Mise à jour chaque trimestre par l’INSEE, cette donnée tient compte de l’évolution des prix à la consommation.

Bien évidemment, la présence d’une clause de révision n’oblige pas le bailleur à augmenter le loyer chaque année. De nombreux propriétaires conservent le même montant, notamment dans l’optique de garder leurs locataires plus longtemps dans le même logement.

Réévaluer le loyer lors du renouvellement du bail, en respectant des règles strictes

Le plus souvent, le bail locatif à usage d’habitation est conclu pour une durée de trois ans. Au moment du renouvellement, le propriétaire a la possibilité d’augmenter le loyer sans tenir compte de l’IRL. Mais pour cela, il doit être capable de justifier sa démarche par des arguments solides et objectifs.

Concrètement, il faut par exemple être en mesure de prouver que le loyer a été sous-évalué, en montrant au moins trois biens en location « de référence », avec des caractéristiques proches et un loyer plus élevé.

De plus, l’augmentation de loyer nécessite ici l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception au locataire six mois minimum avant la date d’échéance. Le locataire est en droit de refuser cette proposition de révision. Vu la complexité de la démarche, peu de propriétaires se lancent dans ce projet – ils privilégient l’augmentation basée sur l’IRL, pour ne pas avoir à fournir d’étude de marché.

Le cas spécifique des zones tendues éligibles à l’encadrement des loyers

Depuis la mise en place de la loi Alur du 26 mars 2014, les loyers sont encadrés dans les zones considérées comme « tendues », là où l’offre est inférieure à la demande. Sur ces territoires, un arrêté préfectoral fixe un loyer médian de référence. Dans certaines villes comme Paris, les loyers sont légalement encadrés depuis 2019.

Pour les augmentations de loyer en cours de bail, si le propriétaire n’applique aucune hausse à la date de révision ou à la date anniversaire, il ne peut plus le faire plus tard : cet oubli est légalement interprété comme un renoncement. De plus, dans le cas d’un renouvellement de bail, il faut toujours respecter les loyers fixés par arrêté préfectoral et, si le loyer médian majoré est dépassé, le locataire peut demander un recours et exiger une baisse de loyer.

Augmenter son loyer après des travaux d’amélioration : comment faire ?

Quand un propriétaire a rénové un appartement ou une maison ou qu’il y a effectué des travaux de mise en conformité, il peut augmenter son loyer. Pour cela, il faut que le montant global du chantier corresponde au moins à la dernière année de loyer.

De plus, la hausse ne peut pas dépasser 15 % des dépenses TTC pour le chantier ou la moitié de la différence entre montant du loyer de référence et loyer pratiqué jusqu’aux travaux. Le mode de calcul choisi doit être celui qui permet d’obtenir la limite la plus haute.

Afin de revoir un loyer sans prendre le risque de sortir du cadre légal, on recommande aux propriétaires de solliciter l’aide d’agents immobiliers qui maîtrisent la réglementation.