Pourquoi constituer une Société Civile Immobilière (SCI) afin d’acquérir un bien ?

Publié le 16 Juin 2020

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Est-il toujours intéressant d’envisager son achat immobilier par le biais de la SCI, Société Civile Immobilière ?



Très concrètement, ce montage peut se révéler particulièrement avantageux dans des situations spécifiques, notamment quand on effectue un investissement locatif et que l’on souhaite faciliter la transmission aux enfants par la suite. En revanche, il ne faut pas considérer que cette pratique constitue toujours une bonne alternative : on ne la recommande pas pour l’achat d’une résidence principale, par exemple.

Quand l’investissement en Société Civile
Immobilière est-il recommandé ?

D’une manière générale, on encourage les personnes qui cherchent à acheter un logement qui sera loué ou une résidence secondaire à s’intéresser à cette stratégie. En effet, cette méthode simplifie considérablement la transmission de propriété aux enfants.

La mise en place d’une SCI familiale simplifie à la fois la gestion et la transmission du patrimoine. Sur le plan juridique, en optant pour cette stratégie, vous évitez le régime de l’indivision qui peut être à l’origine de nombreux conflits.

Dans une SCI, les gérants sont libres de mettre en place leurs propres règles de fonctionnement, notamment en ce qui concerne les modalités de cession des parts et les prises de décision. Tous les enfants peuvent être associés au projet, ce qui permet de leur constituer un patrimoine sans devoir faire flamber les potentiels coûts de succession. Vous avez aussi la liberté de conserver la jouissance du bien et d’en assurer la gestion aussi longtemps que vous le souhaitez, tout en laissant la nue-propriété à vos enfants. Cette flexibilité plaît naturellement aux familles, car le cadre juridique est beaucoup plus contraignant dans le cadre d’une propriété en indivision.

Le montage d’une SCI est-il avantageux sur le
plan fiscal ?

On déconseille le recours à une SCI pour acheter sa résidence principale, car ce choix vous empêche d’accéder à l’abattement de 30 % sur l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). En revanche, pour un bien que vous louez ou que vous utilisez en tant que maison de vacances, la SCI familiale peut être intéressante en termes de fiscalité.

En effet, la SCI donne droit à certains avantages fiscaux attractifs : des abattements forfaitaires ou encore des exonérations de droits de donation de parts dans le cadre de la succession. De plus, vous avez à nouveau une liberté plutôt appréciable : celle de choisir entre l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés. Aucune de ces deux alternatives n’est forcément plus intéressante que l’autre : tout dépend de votre situation et de vos objectifs. Mais avoir la possibilité de choisir et de demander des conseils à des professionnels afin d’adopter la meilleure stratégie vous permet incontestablement d’optimiser votre gestion de patrimoine.

Quels sont les inconvénients d’une SCI ?

Bien évidemment, ce type de régime ne possède pas que des avantages : il faut bien comprendre avant de se lancer que même si la SCI est particulièrement flexible, elle impose des règles de fonctionnement potentiellement lourdes. En effet, vous devez par exemple organiser des assemblées générales et gérer une comptabilité pas toujours simple.

De plus, la création d’une SCI représente un coût et nécessite beaucoup de temps et d’énergie, car il faut réaliser un certain nombre de démarches administratives. Vous devez rédiger des statuts, déposer un capital social, publier un avis sur le journal d’annonces légales puis effectuer un dossier d’immatriculation avec le CFE compétent.

Aussi, si vous êtes intéressé par ce régime, vous avez tout intérêt à bien vous renseigner avant de vous lancer, et surtout à demander les conseils de professionnels de l’immobilier pour vous guider dans cette acquisition.