Quand on désire réaliser un investissement immobilier locatif, il paraît souvent intéressant d’acheter un bien déjà loué.
En effet, cela permet d’éviter de chercher un occupant, et même de se prémunir des risques d’impayés en vérifiant que les loyers sont bien réglés en temps et en heure. Avant de vous lancer dans ce projet vous permettant d’alimenter votre patrimoine, voici quelques informations utiles à connaître.
Le droit de préemption : quand le locataire est-il prioritaire pour acheter ?
Dans certains cas, quand un bailleur vend son appartement, la personne qui le loue bénéficie du droit de préemption : prioritaire pour l’acheter, elle doit obligatoirement confirmer qu’elle n’est pas intéressée avant qu’il soit possible de vendre à quelqu’un d’autre.
Très concrètement, si ce droit de préemption n’existe pas de manière automatique quand un bailleur vend son logement déjà loué, il vaut dans les trois configurations suivantes :
- L’appartement, loué nu (sans meubles) est la résidence principale du locataire.
- La résidence de plus de 5 logements est entièrement vendue en une fois. Dans ce cas, le droit de préemption n’est pas applicable si l’acheteur accepte de poursuivre les contrats de manière à ce que les locataires puissent rester encore 6 ans minimum.
- La vente fait suite à une division ou subdivision par lots : si le propriétaire vend au moins deux logements du même immeuble dont il est propriétaire, il doit d’abord s’assurer que les locataires ne veulent pas acheter avant de chercher un autre acquéreur potentiel.
Ce qu’il faut vérifier quand vous achetez un bien déjà loué
Les droits de préemption ont été purgés ou ne s’appliquent pas pour le bien qui vous intéresse : vous avez la possibilité d’acheter un appartement déjà loué. Dans ce cas, nous vous conseillons de procéder à quelques vérifications avant de vous lancer, pour éviter de regretter votre décision par la suite.
Pour commencer, lisez bien le bail conclu entre votre vendeur et l’actuel locataire. Assurez-vous qu’il reste conforme à la réglementation en vigueur et qu’il ne risque pas de vous mettre en difficulté. Si vous ne connaissez pas bien le milieu de la location, n’hésitez pas à faire lire ce contrat à une agence immobilière, dans l’optique de vous appuyer sur son expertise.
De plus, prenez bien le temps de vous informer sur la situation actuelle : le locataire est-il à jour de ses paiements ? A-t-il toujours fait preuve de régularité dans ses versements ? Est-ce que des litiges ont déjà existé entre le propriétaire vendeur et l’occupant ? Assurez-vous que vous ne vous lancez pas dans un pari trop risqué, et privilégiez au contraire les biens pour lesquels la location se passe globalement bien.
Exigez du vendeur tous les documents susceptibles de vous aider à avoir tous les éléments pour prendre votre décision. N’hésitez pas à lui demander s’il a souscrit une assurance type GLI (Garantie Loyer Impayé). Dans certains cas, elle peut être transmise à l’acheteur – mais cela n’est pas automatique. Informez-vous bien, car si ce n’est pas le cas, vous avez tout intérêt à chercher une assurance pour vous couvrir.
Location, résiliation du bail : poursuivre le contrat après votre achat
Une fois que vous avez acheté un bien déjà loué, vous remplacez l’ancien bailleur et vous devez en informer le locataire. Si vous souhaitez résilier le bail pour habiter dans le logement, y faire des travaux ou simplement le louer à quelqu’un d’autre, vous devez respecter certaines règles.
Concrètement, s’il reste moins de 3 ans avant la fin du bail, vous ne pouvez y mettre fin pour vendre qu’après une première reconduction tacite (ou un renouvellement).
Pour finir, il est important de savoir qu’en achetant un bien déjà loué, vous vous devez de restituer le dépôt de garantie à l’occupant après l’état des lieux de sortie. Renseignez-vous bien sur son montant, et demandez tous les documents au sujet de l’état des lieux d’entrée au vendeur. De cette manière, vous vous protégez. En effet, il faut vous donner la possibilité d’effectuer des retenues sur le dépôt de garantie, si vous observez des dégradations dont l’occupant est responsable.
