Calculer la surface habitable d’un bien selon la loi Carrez

Publié le 26 Décembre 2019

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Lors de la vente d'un bien en copropriété, la loi Carrez est un élément obligatoire à prendre en compte. Mais de quoi il s'agit ? Comment la loi carrez est-elle calculée ? Quelles surfaces ne sont pas prises en compte ? Et quelle est la différence avec la surface habitable ?

La loi Carrez, qu’est-ce que c’est ?

Il s’agit d’un système de métrage des logements qui permet de mesurer la superficie privative pouvant être dédiée à l’habitation. Ce mode de calcul concerne les biens dont la surface est au moins égale à 8 m2, et il est réalisé à partir de la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des cloisons, des murs, des marches et des cages d’escalier, des gaines, des embrasures de portes et des fenêtres.

Une fois ce métrage réalisé, il doit apparaître dans les documents relatifs à la vente comme l’avant-contrat, l’acte de vente définitif, etc.

Notez que pour obtenir la surface en loi Carrez il est indispensable de faire appel à un expert.

Dans quels cas doit-on mesurer la surface selon la loi Carrez ?

Le calcul de la surface d’un logement en loi Carrez s’adresse aux logements situés en copropriété dans le cadre d’une vente immobilière. A ce titre, cela concerna aussi bien les appartements en copropriété que les lotissements.

Quelles pièces entrent en compte dans le calcul de la surface loi Carrez ?

Lorsque l’on réalise un calcul de la surface en loi Carrez, on tient compte des locaux couverts et fermés en dur, dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre.

La superficie en loi Carrez ne permet donc pas de savoir quelle est la surface réelle de l’ensemble du lot, mais elle permet de connaître la surface qui peut être exploitée immédiatement en l’état.

Bon à savoir

La surface habitable correspond à la surface plancher, à laquelle on déduit les espaces qui ne sont pas habitables (murs, marches, cages d’escalier, surface dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre, etc.).

La surface utile tient compte de la surface habitable du logement, à laquelle on ajoute 50% de la surface des annexes privatives (les caves, sous-sols, celliers, combles, greniers aménageables, loggias, balcons, véranda).

Loi Carrez : les surfaces qui n’entrent pas en compte

Il s’agit des pièces non privatives et impropres à l’habitation, telles que les greniers non aménageables, les places de parking, les garages, les boxes et annexes, et les caves. De plus, la loi exclut les surfaces qui ne sont pas fermées, comme les balcons, terrasses et jardins.

Loi Carrez et surface habitable : quelles différences ?

On peut parfois confondre la surface loi Carrez et la surface habitable, que l’on appelle également surface loi Boutin. Cependant, ces deux modes de calcul présentent quelques différences, la surface habitable ne peut d’ailleurs se substituer à la surface loi Carrez dans les documents liés à la vente.

La surface habitable correspond à la surface plancher et donc la surface construite, à laquelle on soustrait les surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches et cages d’escalier, les gaines et embrasures de portes et fenêtres, et les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre.

Ce sont les points qui sont similaires avec la loi Carrez. Cependant, le calcul de la surface habitable ne tient pas compte des superficies telles que les combles non aménagés, les sous-sols, les caves, les remises, les vérandas, etc. Ces surfaces sont, elles, prises en compte dans le calcul de la loi Carrez.