La première partie de l’année s’est écoulée et la rentrée est également derrière nous. Brice Moyse, Président des agences Immopolis, fait donc un bilan de cette 1ère partie de l’année.
"Le marché va bien mais les prix restent haut"
La première moitié d’année 2019 confirme ce que l’on a pu observer en 2018 : le marché va bien mais les prix restent hauts.
Janvier Février 2019. Les prix subissant une forte inflation, un face à face avait lieu entre les vendeurs et les acquéreurs : ces derniers voulant faire baisser les prix.
Mars 2019. Les vendeurs gagnent le face à face : la hausse des prix reprend, mais d’une manière beaucoup plus raisonnable que sur l’année 2018
Mars à Juillet 2019. Beaucoup d’activité, le marché immobilier va bien.
Juillet 2019. Un mois assez impressionnant qui a même fait deux mois – c’est-à-dire que l’on a fait le mois d’août grâce au mois de juillet.
C’est une demi-année avec une caractéristique un peu particulière, que l’on n’avait pas vue depuis 10 ans : le marché « hoquète ». C’est-à-dire qu’à certains moments, le marché est en progression, puis il reprend son souffle, puis le marché reprend de plus belle, etc.
Après, toute la question est de savoir - dans cette 2ème partie de semestre - si on va aller encore vers le haut ou si effectivement le marché va se stabiliser.
La tendance début septembre est encore à ce que l’on a connu vers le début de l’année : les vendeurs proposent des mises à prix très élevées et les acquéreurs font des offres très basses. On recommence donc à voir ce que l’on avait vu en janvier et février.
« Il est fort probable que le marché reprenne car les vendeurs ne lâchent pas et qu’une baisse de taux est encore annoncée. »
Pour autant, il en est fini des croissances de 6% par an comme on a pu le voir à un moment !
Zoom sur les prix au mètre carré dans le 18ème arrondissement de Paris
En 2019, on dépasse le million de transactions. Et fait historique à Paris : le m2 dépasse les 10 000€ !
On arrive maintenant à des emprunts jusqu’à 0,8% sur une durée de 20 ou 25 ans – mais attention, tout dépend du profil des emprunteurs ; on est sinon sur une moyenne de taux autour de 1,10% - 1,20%. Ce qui est complètement inédit.
A noter : on observe que généralement les baisses de taux ne profitent en fait pas aux acheteurs mais aux vendeurs qui en profitent pour augmenter leurs prix !
On sent que les quartiers comme les Abbesses, Lamarck-Caulaincourt, l’Avenue Junot, Jules Joffrin même, montent tellement haut que les quartiers périphériques, par capillarité, sont tirés vers le haut. Rappelons aujourd’hui que le m2 atteint 7 000€ à La Chapelle, minimum 8 000€ à la Goutte d’Or, Guy Moquet atteint entre 9 000 et 10 000€ (on voit même des mises en vente à 11 000€ le m2 aux Epinettes (Paris 17ème) – on ne sait pas si cela va se vendre mais c’est le marché aujourd’hui).
« On est toujours dans un marché de pénurie et c’est pour cette raison que le marché est maintenu vers la hausse. C’est-à-dire qu’il y a plus de demandes que d’offres. Les taux sont bas encore une fois, et on emprunte sur 30 ans. Ces 3 facteurs font qu’aujourd’hui le marché est solide. »
Les biens se faisant rares, beaucoup attendent le Grand Paris. Paris est en effet tout petit, il n’y a quasiment plus de constructions et la ville n’est pas extensible. Et le 18ème est très en vogue.
Un marché immobilier sain, mais demain ?
Malgré les prix, le marché reste sain.
Mais à moyen terme (environ dans les 5 ans à venir), ce qui va pouvoir « poser problème » est que l’on s’aperçoit qu’il n’y a plus de primo-accédants. C’est un mauvais signe car les gens qui achètent sont des gens qui revendent et qui font ainsi une plus-value. Pour faire une comparaison, cela signifie que l’on utilise les plantes d’une serre : au bout d’un moment, il n’y en aura plus. Et les primo-accédants sont de plus en plus exclus du marché parisien.
Les petites surfaces sont souvent acquises par des personnes pour leurs enfants, qui viennent faire leurs études à Paris et en profitent pour faire un placement.
On n’a plus les investisseurs que l’on avait à une époque. Notamment avec l’encadrement des loyers. Alors que sur le papier, cette mesure peut paraître positive – elle plaît aux futurs locataires – énormément de biens sont retirés du marché locatif.
Au retrait de cette loi, on n’a pas observé une flambée des loyers. Les loyers reposent sur une offre et une demande et se régulent automatiquement.
En conclusion, le marché immobilier se porte bien malgré des prix élevés.
