Tous les contrats de location signés à partir du 1er juillet 2019 sur Paris seront concernés par la réintroduction de l’encadrement des loyers. Cette règle avait déjà été instaurée dans un premier temps en 2015, mais avait été annulée au bout d’un peu plus de deux ans. Elle revient à titre expérimental pour une durée théorique de 5 ans.
L’encadrement des loyers, instauré puis annulé en 2017 : pourquoi ?
Initialement, l’encadrement des loyers fait intégralement partie de la loi Elan, sur l’Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique. Le dispositif a été actif sur Paris entre le 1er août 2015 et le 27 novembre 2017, avant d’être tout simplement annulé par le tribunal administratif de Paris.
À l’époque, le tribunal administratif avait affirmé qu’en n’instaurant des loyers de référence que pour Paris, la région Île-de-France avait enfreint le droit, car il aurait fallu – pour respecter totalement les règles – étendre cette mesure à toute la zone tendue autour de la capitale, soit à plus de 400 communes. À Lille, où l’on avait aussi expérimenté l’encadrement des loyers à la même époque, le juge avait pris la même décision et avait de nouveau laissé aux propriétaires bailleurs la liberté de définir leur propre loyer.
Un retour des loyers encadrés sur Paris, et probablement dans d’autres villes
Contre toute attente, cette décision de justice n’a pas satisfait tout le monde : Ian Brossat, adjoint à la Maire de Paris en charge du logement, fait partie des personnalités politiques qui se sont battues pour remettre en place un dispositif dans le même esprit, afin de préserver le pouvoir d’achat des locataires.
Aujourd’hui, la loi Elan permet de nouveau d’expérimenter l’encadrement des loyers pour 5 ans, dans toutes les villes qui le souhaitent. Paris est la première ville à avoir reçu une autorisation, par l’intermédiaire d’un décret et de la signature d’un arrêté préfectoral.
Très concrètement, l’arrêté fixé par Michel Cadot, préfet de la région Île-de-France, prévoit un loyer de référence par mètre carré. Les propriétaires ne devront pas le dépasser de 20 % pour un loyer de référence majoré, ni se placer 30 % en dessous pour un loyer de référence minoré. Cette souplesse a été initiée pour que les tarifs restent modulables en fonction du type du logement, de son état, de son emplacement et de tous les critères qui font augmenter ou diminuer sa valeur locative.
Que risquent les propriétaires qui manquent à leur obligation ?
Avant toute chose, il ne faut pas oublier que cette mesure concerne seulement les baux signés à partir du 1er juillet 2019 – elle n’est pas rétroactive, et n’implique pas de réviser un loyer pour un contrat déjà conclu avant cette date.
En revanche, dès cet été, si le locataire observe qu’aucune mention au loyer de référence n’est effectuée dans le bail, il dispose d’un délai d’un mois pour mettre en demeure son propriétaire de réaliser la modification. S’il refuse de le faire ou s’il ne répond pas dans un délai d’un mois, l’occupant a trois mois pour saisir le tribunal d’instance qui statuera sur la diminution éventuelle du loyer.
De plus, la loi Elan prévoit des sanctions administratives à l’encontre des propriétaires qui ne respecteraient pas l’encadrement des loyers. Ces derniers s’exposent notamment à une amende (jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale).
Si cette disposition ne concerne à l’heure actuelle que la ville de Paris, toutes les métropoles qui le souhaitent peuvent effectuer une demande pour appliquer elles aussi cette loi : sur des agglomérations tendues comme Lille, Lyon ou Bordeaux par exemple, il faudra donc se tenir au courant des actualités.
