Comment se passe le transfert de bail lors du changement de bailleur ?

Situation relativement courante dans l’immobilier locatif, le changement de bailleur intervient la plupart du temps lors de la vente d’un logement occupé, d’une donation ou d’une succession. Dans ces cas-là, il est légitime de s’interroger sur la procédure de transfert de bail – que ce soit pour le locataire ou pour le nouveau propriétaire. Encadrée par la loi, celle-ci vise à assurer la continuité du contrat de location, tout en protégeant les droits et obligations de chaque partie. Présentation.

Quelles situations nécessitent un transfert de bail ?

Le transfert de bail correspond au mécanisme juridique par lequel un contrat de location existant est automatiquement transmis à un nouveau bailleur lorsque le bien change de propriétaire. Contrairement à ce que l’on pourrait penser, le bail n’est, ni résilié, ni renégocié par défaut. Il se poursuit aux mêmes conditions que celles initialement prévues, lors de sa signature, en application de la loi du 6 juillet 1989.

Ce principe repose sur l’idée que le bail est attaché au logement et non à la personne du bailleur. Ainsi, le locataire conserve son droit au logement, sa durée de bail, le montant du loyer et l’ensemble des clauses contractuelles, même en cas de changement de propriétaire.

Plusieurs événements peuvent entraîner un transfert de bail. Le cas le plus fréquent est la vente du logement loué : le nouveau propriétaire devient automatiquement le bailleur à la date de signature de l’acte de vente. Le transfert peut également avoir lieu dans le cadre d’une succession, lorsque les héritiers deviennent propriétaires du bien ou lors d’une donation.

Dans tous ces cas, le locataire n’a pas à donner son accord pour que le transfert de bail s’opère. Celui-ci est imposé par la loi, afin de garantir la stabilité de la relation locative.

Quelles sont les obligations du nouveau bailleur ?

Lors du transfert de bail, le nouveau bailleur reprend l’intégralité des obligations de l’ancien. Il doit notamment assurer la jouissance paisible du logement, effectuer les réparations nécessaires, respecter les règles relatives à la révision du loyer et restituer le dépôt de garantie en fin de bail, même si celui-ci a été versé à l’ancien propriétaire. Notez qu’il devra souscrire les assurances, mandats de gestion et contrats d’entretiens, qui ne sont pas transférables de l’ancien au nouveau propriétaire. 

Il est également tenu de respecter les éventuelles clauses spécifiques du contrat, comme une clause de travaux, de non-sous-location ou de destination du logement. Le nouveau bailleur ne peut pas modifier unilatéralement le bail en cours.

Dans le cadre d’une vente, le vendeur doit organiser la passation, pour que la gestion locative se déroule sans rupture. Pour cela, il doit fournir le dossier locatif complet (bail, état des lieux, quittances…), incluant les difficultés ou procédure en cours, il doit reverser le dépôt de garantie encaissé et ventiler les loyers du mois de la vente au prorata temporis.

Notez que le nouveau propriétaire ne peut pas mettre un terme au bail du locataire, avant le terme du premier renouvellement de bail. Par ailleurs, s’il veut donner congé au locataire, pour pouvoir y habiter ou loger ses enfants, il doit respecter un délai minimum de deux ans à compter de la vente.

Quels sont les droits et devoirs du locataire en cas de transfert de bail ?

Pour le locataire, le transfert de bail est généralement « neutre ». Il doit continuer à payer son loyer et ses charges, même si cela doit s’opérer au bénéfice du nouveau bailleur. Il est donc important qu’il soit informé officiellement du changement : cela se fait généralement par courrier, accompagné des nouvelles coordonnées bancaires et postales.

Sinon, le locataire reste tenu de respecter l’ensemble de ses obligations : paiement du loyer, entretien du logement, respect du voisinage, etc. Il ne peut pas invoquer le changement de bailleur, pour contester le bail ou en modifier les termes.

Aucune signature d’un nouveau contrat n’est requise, sauf si les parties souhaitent ultérieurement formaliser un avenant, par exemple pour actualiser certaines informations administratives.

Notez qu’en cas d’abandon du domicile ou de décès du locataire, la loi du 6 juillet 1989 permet le transfert du bail au conjoint survivant, au partenaire pacsé, à l’ascendant ou descendant du défunt, aux personnes à charge pour cause de handicap ou âgées de plus de 65 ans ou au « concubin notoire » (défini dans l’article 515-8 du Code civil). Les conditions de reprise dépendent de leur qualité.