Faut-il vendre son bien immobilier avant ou après un divorce ?

Vendre son bien immobilier avant ou après un divorce est une question légitime. Le couple s’expose à un véritable casse-tête fiscal et juridique, lorsque la vente s’opère après la procédure officielle. Toutefois, mener l’opération avant la séparation, pour échapper au droit de partage est une pratique risquée. Explications.

Vendre son bien immobilier avant ou après un divorce : la procédure du partage des biens

Le régime matrimonial dicte les conséquences du partage des biens au moment de la séparation : l’impact sur le fait de vendre son bien immobilier, avant ou après un divorce, varie donc en fonction du régime sous lequel a été placée l’union.

Appliqué par défaut, le régime de la communauté légale place un bien immobilier, soit comme un bien propre, soit comme un bien commun. Dans le premier cas, l’époux, qui le possède, en garde la propriété, mais doit reverser à l’autre époux une récompense, au titre des dépenses réalisées en commun pour son entretien. Dans le second cas, le bien doit être partagé en parts égales.

Le régime de la séparation de biens, permet à chaque époux de reprendre ses biens. Si un bien a été acheté par les deux époux pendant le mariage, il relève de l’indivision et son partage est prévu dans l’acte d’achat.

Dans le cadre du régime de la communauté universelle, tous les biens sont répartis à parts égales entre les deux époux.

Vendre son bien immobilier avant ou après un divorce : les implications fiscales

Au-delà du régime matrimonial, le fait de vendre son bien immobilier, avant ou après un divorce, a des conséquences sur le plan fiscal.

Lorsqu’un bien est vendu après un divorce, le fiscal perçoit une taxe spécifique, appelé « Droit de partage ». Exigible dès qu’un couple officialise le partage de son patrimoine, il s’élève à 1,10 % de la valeur nette des biens partagés, depuis le 1er janvier 2022. En principe, cette charge est répartie pour moitié entre les ex-conjoints.

Notez que toute plus-value immobilière est exonérée d’impôt, s’il s’agit de la résidence principale le jour de la vente. Mais la situation peut devenir plus compliquée, si l’un des époux a déjà quitté les lieux : il existe des conditions d’exonération pour celui-ci, mais si elles ne sont pas réunies, il devra faire face à cet impôt, qui s’élève à 19% du gain (+17,2 % de prélèvements sociaux).

À la question « faut-il vendre son bien immobilier, avant ou après un divorce », beaucoup de couples choisissent de le faire avant, pour éviter tous ces frais. Ils vendent et se partagent les gains par un « partage verbal ». Même en cas de consentement mutuel des ex-époux, cette pratique est particulièrement risquée : d’une part, les avocats sont tenus d’indiquer le partage des sommes issues de cette vente, dans le document de convention de divorce ; d’autre part, l’administration fiscale peut imposer le droit de partage, si les conditions d’application sont réunies et y ajouter des pénalités et redressements (pouvant aller jusqu’à 80% du montant de la taxe).

Vendre son bien immobilier avant ou après un divorce : que faire ?

Avant de répondre à la question « faut-il vendre son bien immobilier avant ou après un divorce ? », peut-être serait-il intéressant de le conserver en indivision ? Dans ces cas-là, les deux époux en font un investissement locatif, loué à un tiers. Avec cette solution, ils restent propriétaires pendant 5 ans maximum, renouvelable une fois.

Autre solution, l’un des deux époux peut décider de faire un rachat de soulte – à savoir, procéder au rachat des parts de l’autre indivisaire…

Dans tous les cas et quelles que soient les décisions et les situations, il est vivement conseillé de se faire accompagner par un professionnel, avant de vendre son bien immobilier, avant ou après un divorce.