Le prêt relais, une solution de financement temporaire

Emprunt de transition, le prêt relais permet à son souscripteur d’acheter un nouveau bien immobilier, avant la vente d’un autre. Si cette alternative est évidemment séduisante, ses inconvénients doivent être pleinement mesurés et appréhendés, pour ne pas provoquer une situation délicate. Explications.

Quelles sont les caractéristiques d’un prêt relais ?

Les principes de cet emprunt

Le prêt relais est un contrat à très courte durée, au regard d’un emprunt immobilier : il est construit sur la base de 12 mois, reconductible une fois (24 mois au total). Notez que cette possibilité de solution de financement temporaire, explique l’absence d’Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA) dans cette formule.

Il s’adresse aux propriétaires, aux secundo-accédants, ainsi qu’aux investisseurs locatifs entre deux biens. Comme il sert au financement d’une nouvelle résidence, avant la vente de la précédente, le prêt relais n’est jamais accordé aux primo-accédants.

L’avance accordée par les banques se situe entre 50 et 80% du prix de vente du bien possédé et mis en vente : ce fonctionnement protège l’établissement bancaire, tout en évitant au propriétaire de tomber dans le surendettement.

Les différents types de prêts relais

Dicté par la situation financière du souscripteur et du montant du bien immobilier à acquérir, le choix du type de prêts relais se fait entre ces 3 options :

• Le prêt relais sec : comme il s’agit d’une avance temporaire de trésorerie, cela suppose que le bien acheté est de même valeur ou moins cher que celui qui est vendu. Il n’y a pas de crédit souscrit, puisque le montant de la vente suffira à couvrir l’intégralité des frais engagés pour l’achat ;
• Le prêt relais adossé : plus courant, ce type d’emprunt suppose que la vente du bien ne suffira pas à financer le nouveau logement. Il vient s’adosser au crédit immobilier en cours : dès lors, tant que la vente n’est pas opérée, le propriétaire paye les mensualités habituelles et les intérêts du prêt relais ;
• Le prêt relais rachat : l’opération consiste à racheter le prêt relais par la banque, afin de lisser les mensualités et de ne souscrire qu’un seul et même prêt à long terme. S’il impose le remboursement du capital immédiatement, il n’y a plus de date butoir pour la vente.

Quels sont les atouts et les freins de ce financement ?

Les avantages du prêt relais

Lorsqu’un propriétaire trouve son logement avant la vente de son bien actuel, le prêt relais permet d’éviter la location pendant la période de transition et, par conséquent, l’organisation de deux déménagements.

La souscription de ce crédit temporaire lui évite aussi de rembourser deux crédits en même temps, lui permettant plus facilement d’assumer la charge financière des deux propriétaires (taxes, entretien, factures, assurances…).

Avec ce délai de 2 ans, le prêt relais offre enfin au propriétaire une certaine flexibilité de vente, pour ne pas le brader dans l’urgence.

Les inconvénients de cet emprunt

Comme sa durée est très courte, le prêt relais présente un taux d’intérêt nettement plus important qu’un crédit immobilier classique. Dès lors, si la vente ne s’opère pas rapidement ou si elle est réalisée à un montant moins élevé, la charge qu’il représente peut vite devenir substantielle et peser lourdement sur les finances de l’emprunteur.

Notez que le temps consacré à l’immobilier est un temps long : la durée de 24 mois est vite tronquée par les délais des procédures – que ce soit pour la signature de la promesse de vente, les délais légaux de rétractation à observer, ainsi que la signature de l’acte authentique, sans évoquer les délais inhérents aux offres bancaires.