La mitoyenneté : droits et obligations des voisins

Conformément à l’article 544 du Code civil, un propriétaire a le droit de « jouir et de disposer de la manière la plus absolue » de sa maison. Toutefois, ce pouvoir ne s’exerce que jusqu’aux limites « physiques » de la propriété : même s’il est non obligatoire, ce bornage est l’unique manière de connaître la limite séparative entre deux terrains contigus, cette mitoyenneté qui peut se traduire par un mur mitoyen, une haie, un talus, un fossé, une clôture ou une palissade (mais pas un grillage). Faisons le point sur les droits et obligations de cet élément de séparation.

Quelles sont les caractéristiques d’un mur mitoyen ?

Contrairement à un mur privatif qui s’érige librement sur son propre terrain, un mur mitoyen est à cheval sur deux propriétés. Appartenant impérativement à deux propriétaires différents, il est qualifié ainsi s’il sépare deux bâtiments, deux champs ou une cour et un jardin.

Notez qu’un mur peut être mitoyen sur sa totalité ou seulement sur une partie. Par ailleurs, si le sommet du mur est incliné d’un seul côté, la propriété du mur mitoyen revient uniquement au propriétaire du terrain vers lequel penche l’inclinaison.

Attention, sa mitoyenneté doit être établie par :

• Un titre de propriété comme un acte de vente, une donation ou un legs ;
• Une convention signée entre voisins (acte sous seing privé ou acte sous signature privée) ;
• Une prescription acquisitive (la mitoyenneté est obtenue lorsque la possession et la jouissance ont duré au moins 30 ans).

Quelles sont les obligations pesant sur les 2 propriétaires ?

Conformément aux articles 655 et 656 du Code civil, les dépenses relatives à l’entretien et aux réparations du mur mitoyen doivent être partagées entre les deux voisins. Le choix des prestataires se fait ensemble et les frais sont divisés par deux, sauf si vous disposez d’une partie privative. Dans ce cas-là, la contribution financière est proportionnelle à la part possédée par chaque voisin.

Dans les faits, il est fréquent que chaque propriétaire prenne à sa charge l’entretien de son côté du mur, lorsqu’il est peu important. Toutefois, notez que chacun demeure responsable des dégradations qu’il cause.

Face à des travaux d’envergure (réparation ou reconstruction), il est préférable d’obtenir l’accord préalable de l’autre, pour se prémunir d’éventuels litiges. En effet, un tribunal pourrait exiger la destruction du mur mitoyen.

Quels sont les droits autour d’un mur mitoyen ?

Toute intervention sur un mur mitoyen doit faire l’objet d’une consultation de son voisin, au préalable, pour conserver de bonnes relations avec lui.

Toutefois, certaines situations n’exigent pas son accord, à l’image d’un rehaussement, si et seulement si, les travaux n’engendrent pas de dégradations et ne nuisent pas à la propriété d’à-côté (le respect de la hauteur maximale locale autorisée, par exemple). Dans ces cas-là, la partie rehaussée appartient uniquement au propriétaire qui l’érige et qui devra donc assumer, seul, les frais d’entretien.

Par contre, conformément à l’article 662 du Code civil, pour toute construction qui s’appuie sur le mur mitoyen, vous devez demander l’accord de votre voisin.

Comment supprimer la mitoyenneté ?

Pour éviter toutes ces questions réglementaires, il est possible de supprimer la mitoyenneté en l’achetant : pour cela, il suffit d’en faire la demande, par courrier recommandé au voisin, qui peut librement la refuser. Mais s’il accepte, il ne reste plus qu’à faire rédiger un acte de mitoyenneté par un notaire.

Il est aussi possible d’abandonner son droit de mitoyenneté, s’il n’y a pas de construction qui s’adosse au mur mitoyen et s’il ne retient pas ses terres ou celles du voisin (mur de soutènement). Si ces conditions sont réunies, il ne reste plus qu’à adresser un courrier recommandé à son voisin, pour l’informer de votre renoncement et rédiger cet abandon par acte sous seing privé ou chez le notaire.