Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Institué par la loi Balladur, en 1993, le déficit foncier permet à un propriétaire d’alléger ses impôts sur le revenu. Soumis à certaines conditions, ce mécanisme a récemment été optimisé, pour les travaux de rénovation énergétique, afin de faire face au mal-logement et lutter contre le réchauffement climatique (loi Climat et résilience).

Les conditions d’application du déficit foncier

Un déficit foncier apparaît lorsque les charges supportées par le propriétaire d’un bien (frais de gestion, intérêts d’emprunt, travaux de réparation…) sont plus importantes que les loyers qu’il perçoit.

Grâce à ce dispositif, le montant de cette différence peut être déduit de l’imposition, dans la limite de 10 700 € par an. Ce plafond de déduction du déficit foncier peut être relevé à 15 300 € dans certains cas (« Cosse ancien », « Périssol), voire atteindre 21 400 € jusqu’au 31 décembre 2025, dans le cadre de travaux de rénovation énergétique sur des logements classés en catégories E, F ou G, qui atteindront ainsi au moins la classe D.

Pour bénéficier de ce dispositif, il suffit de louer le bien immobilier en non meublé, d’engager des travaux déductibles (et les justifier), de conserver le bien en location au moins 3 ans et respecter le plafond de déduction mentionné plus haut.

Les limites et risques de ce dispositif

Si le déficit foncier permet de réduire l’impôt sur le revenu, il est également cumulable avec d’autres avantages fiscaux. Mais il est soumis à des règles strictes qu’il faut connaître, pour maîtriser les tenants et les aboutissants. En effet, si les conditions ne sont pas respectées – notamment pour les 3 ans de location, le propriétaire pourrait être tenu de rembourser les avantages fiscaux perçus.

Notez également que certains travaux ne sont pas éligibles au déficit foncier, comme la construction ou l’agrandissement : dès lors, ils ne peuvent être déduits.

Enfin, veillez à bien conserver les factures et les justificatifs de toutes les dépenses, car l’administration fiscale peut les réclamer, pour vérifier la validité de l’opération.