Taux d’effort et crédit immobilier : ce qu’il faut savoir

Si le taux d’effort peut définir le poids des dépenses inhérentes à la vie dans un logement, par rapport à ses revenus, l’expression est davantage utilisée dans la souscription d’un crédit immobilier. Il fixe le remboursement maximal qu’un emprunteur peut réaliser sur un prêt, compte-tenu de ses revenus et de ses charges. Présentation de son calcul et des manœuvres d’optimisations possibles.

Qu’est-ce que le taux d’effort ?

Utilisé par les organismes bancaires, le taux d’effort est un indicateur financier qui mesure la part de revenus consacrée au remboursement d’un crédit immobilier. Exprimé en pourcentage, il permet d’évaluer le risque et la solvabilité du ou des emprunteur(s) : un taux d’effort élevé peut mettre en péril les paiements mensuels et plus largement, leur stabilité financière globale.

En soustrayant les dépenses des revenus, le résultat fournit le « reste à vivre » et le taux d’effort, qui ne doit pas dépasser 35%, selon les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).

Comment calculer le taux d’effort pour un crédit immobilier ?

Le taux d’effort se construit à partir des :

• Revenus du ou des emprunteur(s) du crédit immobilier : en fonction de l’activité professionnelle, il peut s’agir du salaire perçu, des indemnités chômage ou maladie, des pensions de retraite ou encore de l’allocation aux adultes handicapés. Mais il faut aussi y ajouter les éventuels revenus complémentaires, comme ceux des investissements financiers ou immobiliers ou les prestations sociales et familiales.
• Dépenses du ou des emprunteurs du crédit immobilier : le remboursement de l’emprunt, la taxe foncière, les dépenses énergétiques (électricité, eau, chauffage) et le cas échéant, les charges de copropriété. Mais le taux d’effort intègre aussi les dépenses liées au logement lui-même – à savoir, l’assurance habitation, le téléphone, Internet…

Quelle est la différence entre le taux d’effort et le taux d’endettement ?

Sujets à confusion, les taux d’effort et d’endettement déterminent, tous les deux, la part maximale qu’un ou des emprunteurs peu(ven)t allouer à un crédit immobilier. Le fameux « reste à vivre » qui doit lui ou leur permettre de s’acquitter des dépenses du quotidien – à savoir, les frais de nourriture, d’hygiène, et d’habillement, mais aussi les dépenses plus occasionnelles comme le sport, les loisirs et les vacances.

Mais, alors que le taux d’endettement est une estimation approximative, le taux d’effort pour un crédit immobilier est nettement plus précis. En effet, dans son calcul, le premier ne prend pas en compte toutes les dépenses, puisqu’il exclut les charges et taxes pourtant liées au logement.

Comment optimiser votre taux d’effort ?

Face à un taux d’effort élevé, sachez qu’il existe quelques leviers pour augmenter vos chances de décrocher un crédit immobilier. Comme l’objectif est d’élever vos revenus et/ou réduire vos charges, vous pouvez :

• Renégocier vos contrats : chaque dépense entrant en ligne de compte peut faire l’objet d’une réévaluation – que ce soit votre fournisseur d’énergie, votre fournisseur d’accès à Internet (FAI) ou encore votre compagnie d’assurance
• Regrouper vos crédits : si vous avez plusieurs prêts en cours, le rachat de crédit peut vous permettre d’améliorer leur taux et baisser le montant des mensualités. À noter que si l’un d’entre eux arrive à son terme, il est possible de le solder par anticipation, pour diminuer le poids de votre dette, sauf si cette opération occasionne des frais trop importants…
• Renégocier les termes du crédit immobilier : les conditions d’emprunt peuvent être revues, pour envisager un allongement de sa durée, susceptible de faire baisser la mensualité à rembourser. À noter qu’il existe aussi des alternatives aux prêts classiques, comme le prêt à taux zéro ou le prêt in fine, dont le fonctionnement peut améliorer le taux d’effort.

N'hésitez pas à discuter avec des professionnels du monde immobilier et/ou bancaire pour savoir précisément ce que vous pouvez obtenir au regard de votre situation. Fort de cette information, vous pourrez alors mieux cibler le bien immobilier à rechercher…