Vente en indivision (héritage, fratrie) : étapes, blocages, solutions

L’indivision successorale survient dès qu’un bien immobilier est transmis à plusieurs héritiers. Chaque héritier (indivisaire) devient propriétaire d’une quote-part du bien, et la gestion de ce bien se fait collectivement jusqu’au partage de la succession. Dans ce cadre, la vente en indivision ne s’apparente pas à une vente immobilière classique : elle doit respecter des règles juridiques spécifiques et s’appuie sur des principes légaux stricts.

Quelles sont les étapes clés d’une vente en indivision ?

Etape n°1 : Détermination des droits dans l’indivision

Avant toute chose, il est essentiel de déterminer précisément la quote-part détenue par chaque héritier. Cette quote-part découle, soit de la volonté du défunt exprimée dans un testament, soit de la répartition légale prévue par le Code civil.

Etape n°2 : Accord pour vendre le bien entier

En principe, la vente en indivision du bien immobilier dans son ensemble, requiert l’accord unanime de tous les coindivisaires. Sans cet accord, la vente est juridiquement impossible. Avant de signer un compromis ou un acte de vente, il est donc nécessaire que les héritiers se mettent d’accord sur le principe même de la vente, son prix et ses conditions.

Etape n°3 : Estimation du bien

L’estimation du bien immobilier fait souvent l’objet de tensions entre héritiers : chaque partie peut avoir une vision différente de sa valeur. Faire appel à plusieurs agences immobilières, pour obtenir des estimations indépendantes, est une étape très recommandée pour éviter les conflits.

Etape n°4 : Mandat de vente et démarches notariales

Une fois l’accord trouvé, les héritiers peuvent désigner un mandataire (un des héritiers ou un professionnel) pour gérer la vente, ou confier un mandat de vente à une agence immobilière. L’acte authentique de vente est ensuite signé chez un notaire, avec répartition du prix entre les héritiers selon leurs quotes-parts.

Quels sont les blocages fréquents et les solutions possibles ?

Blocage n°1 : L’opposition d’un héritier

Un des principaux blocages dans la vente en indivision survient lorsqu’un héritier refuse de vendre. Par principe, la loi exige l’unanimité, mais des solutions existent lorsque certains indivisaires souhaitent vendre malgré l’opposition d’un autre :

• Majorité des 2/3 des droits indivisaires : Depuis les réformes du droit de l’indivision, lorsque des indivisaires représentant au moins les deux tiers d’un bien indivis souhaitent vendre, ils peuvent notifier leur intention de vente à un notaire. Si les autres ne répondent pas dans le délai, la vente peut être envisagée ; ou bien le tribunal judiciaire peut être saisi pour autoriser la vente.
• Autorisation judiciaire : Le juge peut aussi autoriser un ou plusieurs indivisaires à vendre le bien, malgré l’opposition, si le refus d’un indivisaire met en péril l’intérêt commun des héritiers.

Blocage n°2 : la vente des parts indivises

Si un héritier ne veut pas vendre le bien entier, une autre option est de vendre uniquement sa quote-part : il peut fixer un prix et notifier les autres héritiers de son intention de céder ses droits. Ces derniers disposent alors d’un droit de préemption : ils ont un mois pour racheter cette quote-part aux mêmes conditions, avant qu’elle ne soit proposée à un tiers.

Blocage n°3 : La sortie de l’indivision par partage judiciaire

Si les blocages persistent, chaque indivisaire peut demander au tribunal le partage judiciaire : en cas d’impossibilité de partager le bien en nature, le juge peut ordonner sa vente (souvent par licitation, c’est-à-dire vente aux enchères) et répartir le produit entre les héritiers.

Comment réussir une vente en indivision ?

La vente en indivision requiert une coordination étroite entre héritiers et une bonne compréhension des règles juridiques. Si l’accord unanime reste l’option la plus simple, les mécanismes de majorité des deux tiers, de vente de parts ou de recours judiciaire permettent d’avancer, même en cas de blocage.

Mais avant tout recours judiciaire, tenter une médiation familiale ou faire appel à un notaire pour rapprocher les positions, peut désamorcer de nombreux conflits. Nous préconisons également de rédiger une convention d’indivision, au début de la situation, elle peut clarifier les règles de gestion du bien (durée, modalités de sortie, prise de décision, etc.), ce qui facilite ensuite la vente en indivision.