Moisissure dans votre appartement : quelles sont les obligations du propriétaire ?

La présence de moisissure dans un appartement est un problème sérieux, car elle peut affecter la santé des occupants et le bon état du bien. Quelle qu’en soit la cause (mauvaise isolation, ventilation insuffisante, infiltrations d’eau dans les murs…), cela révèle un problème d’humidité persistant. En France, la loi encadre clairement les obligations du propriétaire, en matière de salubrité et d’entretien du logement.

Que dit la loi en matière de moisissure dans un appartement ?

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, le propriétaire est tenu de fournir un logement décent, pour toute location au titre de résidence principale.

Le cadre législatif éclaire la notion de décence comme « ne laissant pas apparaître de risques manifestes, pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ».

La présence de moisissures dans un appartement peut donc rendre le logement non réglementaire. Il peut même être considéré comme insalubre, si l’humidité s’avère excessive et entraîne des risques pour la santé. En effet, les obligations du propriétaire doivent garantir une ventilation efficace, un chauffage fonctionnel, ainsi que des murs, plafonds et sols étanches pour prévenir cette insalubrité.

Où se situe la responsabilité du propriétaire et du locataire ?

En cas de moisissures dans un appartement, la responsabilité de cet état dépend de l’origine du problème. Si celle-ci est due à un manque d’aération ou d’entretien, la responsabilité du locataire peut être engagée. Mais si elle vient d’un vice du logement (murs humides, mauvaise isolation, VMC défectueuse…), c’est au propriétaire de d’entreprendre les réparations nécessaires.

Autrement dit, il s’agit de distinguer ce qui relève de l’usage du locataire, pour l’évaluation de l’état du logement et des parties communes, pour déterminer la responsabilité du problème.

Pour rappel, le locataire a le devoir d’entretenir le logement au quotidien (aération régulière, nettoyage, chauffage raisonnable) et de signaler rapidement tout problème d’humidité au propriétaire ou à l’agence.

Dès lors, les obligations du propriétaire sont d’accuser réception, par écrit, du signalement (idéalement sous 8 jours) et de planifier une visite ou un diagnostic sous 15 jours, afin d’identifier le problème.

Si sa responsabilité est engagée, il doit réparer les défauts du bâti (fuites, infiltrations, problème d’isolation ou de ventilation) et réaliser les travaux nécessaires, pour remédier à l’humidité structurelle et s’assurer que le logement reste salubre et ventilé correctement.

Attention, ignorer ou retarder la prise en charge des moisissures dans un appartement, peut entraîner une action en justice, ouvrant à une réduction du loyer, voire une suspension du bail jusqu’à la remise en état.

Que faire en cas de désaccord ?

Si les démarches classiques (courrier recommandé, mise en demeure) ont échoué, le locataire dispose de plusieurs solutions.

Il peut déjà demander une expertise, par l’intervention d’un diagnostiqueur indépendant ou de l’ADIL. Le professionnel établit alors un diagnostic complet – ce qui permet d’identifier précisément la cause et, par conséquent, les responsabilités et obligations du propriétaire et du locataire. Notez que ce rapport est souvent considéré comme une preuve décisive et solide devant un tribunal.

Si le bailleur ne répond pas, le locataire peut alors contacter la Mairie (service hygiène et santé) pour qu’elle puisse constater l’insalubrité, par la présence des moisissures dans l’appartement.

En dernier recours, il peut saisir le tribunal judiciaire, pour exiger les travaux, demander une réduction de loyer ou même, la résiliation du bail si le logement est insalubre.