Le vendeur peut-il annuler la vente en viager ?

Instauré dans le droit français depuis le Moyen âge, le viager consiste à vendre un bien immobilier en échange d’un bouquet, à savoir une somme versée à la signature de l’acte, suivi d’une rente versée au vendeur, jusqu’au décès du débirentier (acheteur). Il existe des motifs légaux pour annuler la vente d’un viager, mais ils concernent uniquement le crédirentier (vendeur). On vous explique cela plus en détail.

Les principes de la vente en viager

La vente en viager est une transaction immobilière particulière, pour laquelle le débirentier ou l’acquéreur verse une somme payée comptant, à la signature de l’acte de vente. Attention, ce bouquet n’est pas obligatoire et son prix est librement fixé : traditionnellement, il représente 30 % de la valeur du bien.

Suite à ce premier versement, le débirentier verse une rente, dont le montant est établi dès le départ et fera l’objet d’une indexation annuelle sur le coût de la vie. Versée régulièrement (souvent mensuellement), cette somme est due jusqu’à son décès.

Une fois ces formalités réalisées, sachez que le débirentier ne peut annuler une vente en viager après les 10 jours de rétractation habituels prévus par la loi, mais le crédirentier dispose, lui, de nombreux motifs pour y mettre un terme.

Les 2 motifs classiques d’annulation d’un viager

Annuler la vente en viager à cause d’une trop faible rente sous les 5 ans

La rente à verser est définie pendant les négociations et se construit essentiellement sur la base de la valeur réelle du bien. Si elle s’avère insuffisante, le vendeur peut annuler la vente en viager, sous certaines conditions : l’action doit impérativement intervenir sous les 5 ans suivant la vente et le crédirentier doit pouvoir justifier d’un manque à gagner d’au moins 7/12^e du prix réel du bien immobilier.

Notez que le motif de rescision de la vente pour cause de lésion, doit être validé par un Tribunal de Grande Instance et 3 experts de justice.

Annuler la vente en viager à cause d’un défaut de paiement

Le défaut de paiement du débirentier constitue le principal motif invoqué pour annuler une vente en viager : cette opération ne concerne que la rente viagère et non le bouquet associé. Si le débirentier ne paye pas cette somme, l’affaire doit être portée devant la justice : le juge permettra au crédirentier de récupérer son bien et de conserver le bouquet et la rente cumulée, jusqu’à sa décision.

Les autres motifs visant à annuler la vente en viager

Il est possible d’annuler la vente en viager après une décision de justice dans ces 3 cas :

• Le décès prématuré du crédirentier : L’une des particularités d’un viager est d’être soumis à un aléa : la durée de vie du vendeur. Toutefois, pour que la transaction soit valable, son décès doit intervenir de manière « imprévisible » et surtout, au-delà des 20 jours suivant la signature de l’acte chez le notaire. En deçà, l’opération peut être légitimement annulée.
• La suspicion de donation à un proche : Il est possible d’annuler la vente en viager d’un bien lorsqu’il a été vendu à l’un des enfants du crédirentier, sans que ses autres héritiers aient donné leur consentement. Il en est de même pour toute vente réalisée auprès d’un proche (autre que les descendants), qui pourrait être perçue comme une donation déguisée.
• Le non-consentement du conjoint : Si le viager sert de résidence principale au crédirentier et à son conjoint, l’accord de ce dernier est exigé pour cette vente. Dans la négative, il dispose d’un an après la signature de l’acte pour annuler la vente en viager.

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