La constitution d’une SCI : quels avantages et quels inconvénients ?

Publié le 22 Mai 2018

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La SCI (Société Civile Immobilière) est une solution souvent explorée dans le cadre d’une gestion de patrimoine, mais constitue-t-elle une alternative réellement avantageuse ? Tour d’horizon de cette forme d’investissement qui suscite beaucoup d’intérêt.

Bien comprendre la définition d’une SCI

La SCI est un statut juridique. On peut la comparer aux entreprises de type SARL ou SAS, sachant que la SCI a une particularité bien précise : elle n’est valable que dans le secteur de l’immobilier — et ne peut avoir un objectif commercial. Pour la constituer, il faut former un groupe d’au moins deux personnes. L’ensemble des membres de la SCI partage tous les avantages et risques liés à l’investissement. Sur le plan administratif, la création d’une SCI implique quelques démarches préalables : toute SCI dispose de statuts qu’il faut rédiger au préalable, d’un gérant à nommer et d’une immatriculation à réaliser auprès du RCS (Registre du Commerce et des Sociétés). Pour finaliser la création de cette société, une publication dans un JAL (Journal d’Annonces Légales) est obligatoire.

Les avantages d’une SCI

Une succession moins lourde

Lorsque l'on possède un patrimoine immobilier conséquent, la succession peut être compliquée, notamment quand le bien est en indivision et que tous les héritiers doivent se mettre d’accord sur la décision à prendre (vendre les biens, les conserver, les louer). Au décès des membres d’une SCI, les ayants droit reçoivent des parts sociales. Chaque héritier reste libre de son choix : prendre sa place dans la SCI ou céder sa part aux autres. En outre, la donation classique d’un bien immobilier (hors SCI) engendre le paiement d’une taxe : les droits de donation. Dans le cadre d’une SCI, on lègue des parts sociales et l’impôt, même s’il existe toujours, est moins important. De plus, les membres de la SCI peuvent échelonner leurs donations de leur vivant et bénéficier d’abattements fiscaux intéressants.

La revente, plus simple et plus avantageuse !

La vente d’un bien immobilier est impossible sans l’intervention d’un notaire. Pourtant, la cession d’une SCI et des biens compris se fait sans acte notarié. En ce sens, l’acheteur n’assume pas de frais de notaire, il prévoit seulement de régler un droit correspondant à 5 % des parts sociales. Les honoraires du notaire, ou les frais d’enregistrement sont autant de dépenses supplémentaires qui sont inutiles pour une cession de SCI. Toutefois, il est important de garder en tête que la vente de biens immobiliers sans cession de parts nécessite toujours l’intervention d’un notaire. Après 15 ans de détention, la revente de la SCI est compatible avec une exonération sur les plus-values. Un autre atout qui, cette fois, ne concerne pas l’acheteur, mais les vendeurs. La revente d’une SCI, finalement, profite à toutes les parties.

L’investissement idéal pour les expatriés

Les membres d’une SCI n’ont aucune obligation de résider en France. Ils doivent être capables de gérer leur société, mais peuvent très bien vivre à l’étranger. La seule contrainte concerne le siège : il faut une adresse en France.

Les SCI : quelques limites à connaître

Fiscalement, la SCI vous laisse le choix entre l’impôt sur les sociétés ou sur le revenu. Simple à gérer sur le plan comptable, plus facile à revendre ou à céder, la SCI est un pari généralement profitable pour son patrimoine. Toutefois, il ne faut pas oublier que cette alternative comporte quelques limites à connaître. Pour commencer, même si la création d’une SCI est possible en quelques heures seulement et qu’il n’est pas nécessaire d’avoir beaucoup de connaissances pour s’y consacrer, il est conseillé de demander l’aide d’un notaire ou expert dans le domaine. Même si, dans la théorie, l’établissement d’une SCI ne coûte pas d’argent, il est préférable de prévoir une enveloppe « conseil » et « assistance », afin d’éviter quelques erreurs. En parallèle, il faut savoir que la SCI ne peut pas avoir d’objectif commercial : on ne choisit pas ce statut pour acheter, faire augmenter la valeur ensuite et vendre. La cession est autorisée, mais il n’est pas possible de réaliser un « commerce régulier » autour de la SCI. Pour se consacrer à un projet commercial, il est indispensable de créer une autre entreprise (SAS, SARL, etc.), ce qui nécessite à nouveau des démarches administratives. Autre inconvénient à connaître : la SCI doit se réunir au moins une fois par an dans le cadre d’une assemblée. Cela peut être contraignant si l’un des membres ne vit pas sur place, par exemple. Fiscalement intéressante et très utile pour mieux anticiper sa succession, la SCI est un choix pertinent dans de nombreux cas, des entreprises qui investissent dans des locaux commerciaux aux époux qui souhaitent agrandir leur patrimoine, en passant par des amis intéressés par l’immobilier. Toutefois, avant de se lancer, l’essentiel est de bien s’entourer et d’obtenir des conseils d’experts. N'hésitez pas à nous contacter en cas de question.